Par Josepha Favard, conseillère en immobilier à Treignac · publié le , mis à jour le
Sur du bâti ancien en granit, une mauvaise étiquette énergétique est la règle, pas l’exception. Elle n’interdit pas de vendre : elle change l’acheteur visé et la façon de présenter le bien.
Première chose, parce qu’elle explique tout le reste : depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE ne se calcule plus sur vos factures. Le diagnostiqueur relève le bâti — murs, toiture, menuiseries, ventilation, chauffage — et un calcul conventionnel en sort deux notes. Vous pouvez ne chauffer qu’une pièce et vivre en pull : la lettre ne bougera pas.
Deux notes, et c’est la plus mauvaise des deux qui donne l’étiquette : la consommation d’énergie d’un côté, les émissions de gaz à effet de serre de l’autre. Le bois émet très peu : une maison chauffée au bois se fait rattraper sur la consommation, rarement sur le carbone. Le fioul est pénalisé sur les deux axes — et les cuves n’ont pas disparu des caves, à Chamboulive comme à Saint-Augustin. L’électricité est comptée en énergie primaire, avec un coefficient qui la charge : des convecteurs dans une maison en granit non isolée mènent à F ou à G presque mécaniquement.
Deuxième chose, que personne ne dit aux vendeurs : le calcul part de données climatiques, corrigées selon l’altitude. Le même bien n’obtient pas la même note en fond de vallée à Treignac et à sept cents mètres sur le plateau, du côté de Bugeat ou de Gourdon-Murat. La saison de chauffe est plus longue en haut, et le calcul le sait.
Le bâti, enfin. Un mur de granit très épais garde le frais l’été mais n’isole pas : c’est la résistance thermique qui compte, pas l’inertie. Ajoutez des combles jamais isolés, du simple vitrage, une cheminée ouverte dans le cantou : voilà une grande partie de ce qui se vend ici. À Variéras, les toits de chaume sortent des tableaux habituels — demandez au diagnostiqueur comment il les a saisis. Sur du bâti ancien en pierre, F ou G n’est pas un accident : c’est le cas le plus courant du secteur, et ce n’est pas une raison pour brader.
Obligatoire : un DPE valide, réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il vaut dix ans. Attention au piège du tiroir : les DPE établis avant le 1ᵉʳ juillet 2021, sous l’ancienne méthode, ne sont plus valables.
Dès l’annonce, les étiquettes énergie et climat doivent apparaître, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie. Pour un F ou un G, l’annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2022. Nous l’écrivons en clair.
Le DPE est opposable depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 : un DPE trop flatteur ne vous protège pas, il vous expose.
Pas obligatoire, contrairement à ce qu’on entend : aucuns travaux ne sont imposés au vendeur, aucune classe minimale n’est exigée pour signer, aucune interdiction de vendre un F ou un G. Ce qui est encadré, c’est la location. Pour la liste exacte des pièces de votre dossier de diagnostics, le notaire tranchera, et nous vous accompagnons pour les réunir.
L’audit énergétique n’est pas un DPE plus long. C’est un autre document : un parcours de travaux par étapes, chiffré en ordres de grandeur, avec les aides mobilisables.
Il est exigé pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation en monopropriété classé F ou G depuis le 1ᵉʳ avril 2023 ; la classe E est entrée dans l’obligation le 1ᵉʳ janvier 2025. Presque tout ce que nous vendons ici est une maison individuelle : la question se pose donc presque à chaque mise en vente. Faites-la confirmer par le diagnostiqueur : certains cas sortent de l’obligation.
Il se remet au candidat acquéreur dès la première visite et s’annexe à la promesse. Point que beaucoup de vendeurs ignorent : l’acquéreur n’est pas tenu de faire les travaux décrits.
Un conseil d’organisation : faites-le au même passage que le DPE, avant la première photo. Les diagnostiqueurs qui couvrent Treignac, Chamberet, Bugeat et le haut de la vallée font de la route : en janvier, un aller-retour se cale, il ne s’improvise pas. Nous nous occupons de tout : nous commandons, nous ouvrons la maison, nous récupérons les rapports.
Treignac · le granit du bourg, et l’étiquette qui va avec
Vous vendez, vous ne louez pas. Mais une partie de vos acheteurs sont des investisseurs, et ce calendrier fixe le prix qu’ils peuvent mettre.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé des échéances pour la location en résidence principale, en France métropolitaine :
Deux précisions. Ces interdictions visent les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites, pas un bail en cours. Et depuis le 24 août 2022, le loyer d’un F ou d’un G ne peut plus être augmenté.
Un mot sur la solidité de ce calendrier : il revient régulièrement en débat au Parlement, et un assouplissement contre engagement de travaux y est discuté. Rien n’est promulgué à ce jour — ce sont les dates ci-dessus qui s’appliquent. Faites vérifier où en est le texte avant de vous engager.
Ce que ça change ici : un G habitable mais non louable se vend à quelqu’un qui vient y vivre ou qui rénove, pas au bailleur qui comptait louer dès l’été. À Treignac, à Chamberet, à Seilhac, il y a une vraie demande à l’année ; la saisonnière, autour du lac des Bariousses et des Monédières, suit d’autres règles. Pas les mêmes acheteurs, pas le même argumentaire.
L’étiquette est un calcul. La facture est un fait. L’acheteur qui vient de loin veut les deux.
Réunissez ce que vous avez : les stères de bois d’une saison, les tonnes de granulés, les litres de fioul, les kilowattheures du relevé annuel. Ces chiffres sont les vôtres, nous ne les inventerons pas — mais ce sont eux qui rassurent. Donnez-en plusieurs années si vous les avez : la saison de chauffe n’est pas la même dans le bourg de Treignac et sur le plateau, et un hiver ne ressemble pas au suivant.
À une condition : la vérité. Une maison chauffée à mi-régime et fermée de novembre à mars affiche des factures qui ne veulent rien dire pour une famille qui y vivra à l’année. Dites-le : un écart découvert après la signature vous revient dessus.
« Est-ce que je fais des travaux avant de vendre ? » La question revient à chaque estimation. Pas avant d’avoir chiffré ce que chaque poste rapporte : l’audit donne l’ordre des priorités pour votre maison, pas pour celle du voisin. Et faites établir les devis par des artisans d’ici : devant un acheteur, un devis signé d’un couvreur ou d’un chauffagiste du secteur pèse plus lourd qu’un ordre de grandeur trouvé en ligne.
Ce qui compte vraiment ici, c’est presque toujours le même trio : les combles, le chauffage, la ventilation. Des combles non isolés au-dessus d’un plafond ancien, c’est le poste où l’on gagne le plus pour le moins cher. Des convecteurs ou une vieille chaudière fioul remplacés par du bois, des granulés ou une pompe à chaleur — quand les émetteurs le permettent — déplacent les deux notes à la fois. Et une maison isolée sans ventilation devient humide.
Sur un mur de pierre ancien monté à la chaux, on ne pose pas n’importe quel isolant. Les matériaux qui laissent passer la vapeur d’eau — chaux-chanvre, fibre de bois, liège, enduits perspirants — sont ceux que les artisans du bâti ancien recommandent. Demandez au vôtre d’écrire ce qu’il compte poser et comment le mur séchera : un doublage étanche sur du granit, c’est du salpêtre quelques hivers plus tard.
La peinture, la cuisine neuve, la véranda : des arguments de visite, pas des lettres gagnées. Les demi-mesures non plus — quelques fenêtres changées et les autres laissées, ou les murs isolés et les combles laissés ouverts au vent d’ouest.
Les aides existent : MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les certificats d’économies d’énergie, la TVA à taux réduit. Nous ne vous donnerons pas de montants, ils changent. Deux réflexes que nous vous conseillons : l’espace conseil France Rénov’, gratuit et neutre ; et la demande déposée avant de signer le devis, parce qu’une aide demandée après le début des travaux est en général perdue.
Le calcul le plus franc, pour finir : des travaux faits dans l’urgence ne se récupèrent presque jamais en entier. Un dossier complet fait souvent plus pour le prix.
Nous ne cachons pas la lettre : elle est dans l’annonce, avec la mention obligatoire. Un acheteur qui découvre un G sur le pas de la porte négocie ; celui qui le savait et qui a roulé quand même a déjà accepté le principe.
Ensuite, nous mettons le reste à côté : l’audit et son parcours d’étapes, les consommations réelles, les travaux faits avec leurs factures, le chauffage et ce qu’il coûte sur un hiver d’ici, le débit internet vérifié à l’adresse exacte, l’assainissement, l’accès en février. Nous remplaçons une lettre par un dossier.
Le prix, lui, se pose avec l’étiquette dedans, pas malgré elle. C’est la partie désagréable de notre métier et la seule qui marche : un F affiché au prix d’un C ne trouve personne, encaisse deux baisses, puis se vend moins cher qu’au prix juste tenu depuis le départ.
« Toujours disponible et très réactive, anticipant les démarches administratives, gérant les entreprises pour les diagnostiques DPE et autres. »
Philippe C — avis vérifié immodvisor, 12/02/2026
Enfin, nous choisissons à qui nous montrons le bien. Sur un F ou un G, l’acheteur naturel est celui qui rénove, celui qui cherche une résidence secondaire et chauffe au bois, celui qui achète d’abord la pierre et la vue sur les Monédières. Nous avons 56 ventes signées sur ce secteur et des biens en ligne, et nous vérifions le financement avant la visite, travaux compris.
Un F ou un G ne fait pas perdre une vente. Une étiquette découverte trop tard, si.
Josepha Favard
Conseillère en immobilier à Treignac — réseau Propriétés-Privées
Une estimation offerte, sans engagement. Nous venons chez vous, nous regardons l’étiquette, les consommations réelles et les travaux déjà faits, et vous repartez avec un prix de mise en vente, la marge de négociation à prévoir et votre net — écrits.
Deux maisons du même bourg peuvent valoir du simple au double. Voici les huit points qui font l’écart, et pourquoi le prix au mètre carré ne veut rien dire ici.
Lire : Prix immobilier à TreignacC’est le rêve qui fait venir des acheteurs de toute la France. C’est aussi le projet qui coûte le plus cher quand on a acheté trop vite.
Lire : Acheter une grange en pierre à rénover en…Le plateau se visite en juillet et se vit en février. Avant d’acheter ici, il y a une poignée de questions à poser — celles que personne ne pense à poser en août.
Lire : Résidence secondaire sur le plateau de…Voir aussi : comment nous vendons, l’estimation offerte, l’immobilier à Treignac.