Le prix d’une maison à Treignac ne se lit pas dans un tableau

Pourquoi le prix au mètre carré est trompeur sur une commune qui vend peu de biens par an

On nous appelle souvent avec un chiffre déjà en tête : un prix au mètre carré, lu sur un site national, appliqué à « la Corrèze ». Ce chiffre n’est pas faux. Il est inutilisable ici, et pour trois raisons distinctes.

C’est une moyenne, et une moyenne a besoin de volume. Sur nos communes, il se signe peu de ventes chaque année, et surtout elles ne se ressemblent pas. Dans le même bourg, la même année, il peut partir une maison entièrement rénovée, chauffée aux granulés, et une maison de famille restée en l’état depuis les années soixante-dix. Les deux entrent dans la même moyenne. Aucune des deux ne vaut cette moyenne.

Le mètre carré lui-même est élastique. Sur du bâti ancien en granit, la surface est une notion discutable : les combles sont-ils comptés ? La grange accolée ? La pièce sous pente où l’on ne tient pas debout ? Deux annonces voisines peuvent afficher la même surface sans décrire le même volume habitable. Pour une maison individuelle qui n’est pas en copropriété, aucun mesurage n’est d’ailleurs imposé au vendeur : la surface dite « Carrez » ne concerne que les lots de copropriété.

Enfin, ce qui fait le prix ici n’a pas de mètre carré. Le terrain, les dépendances, l’exposition, la vue sur les Monédières, le chemin d’accès, la source, les bois. Un tableau n’en tient aucun compte.

Les ventes réelles, elles, sont publiques : l’État publie le fichier des demandes de valeurs foncières, qui recense les transactions enregistrées lors des actes. Nous le lisons. Mais il donne un prix, une date et une adresse — pas l’état de la toiture, pas l’assainissement, pas la raison pour laquelle ce bien-là est parti à ce prix-là.

Les huit critères qui font l’écart

Voici ce qui, concrètement, sépare deux maisons du même bourg. Ce sont les huit points que nous regardons à chaque rendez-vous d’estimation, dans cet ordre.

Trois de ces points font perdre de l’argent aux vendeurs qui les découvrent trop tard.

L’assainissement

Pour la vente d’une maison qui n’est pas raccordée au réseau public, le vendeur doit fournir le document établi à l’issue du contrôle du service public d’assainissement non collectif, et ce document doit être daté de moins de trois ans au jour de la signature de l’acte. Si l’installation est déclarée non conforme, c’est à l’acquéreur de faire réaliser les travaux de mise en conformité, dans un délai d’un an après l’acte de vente. Il le sait, son notaire le lui rappelle, et il négocie. Un vendeur qui a fait contrôler son installation avant la mise en vente garde la main ; celui qui l’apprend pendant le compromis la perd. C’est pour cela que nous demandons ce document dès l’estimation.

La toiture

Sur le plateau comme dans la vallée, un toit prend la neige, le gel et le vent d’ouest. Une charpente qui a travaillé ou des ardoises en fin de vie ne se cachent pas : elles se voient sur les photos, et un acheteur venu de loin arrive avec un devis. Les toits de chaume de Variéras, à Pérols-sur-Vézère, sont un cas à part : ils font la valeur du bien et demandent un couvreur spécialisé, qui ne se trouve pas au coin de la rue.

L’accès

Le dernier kilomètre décide plus de ventes qu’on ne croit. Un chemin privé sur cent mètres, une servitude de passage écrite nulle part, une côte impraticable en février : autant de raisons pour lesquelles un bien idéalement placé sur la carte se vend mal dans la réalité. Regardez qui entretient le chemin, et ce que dit l’acte de propriété.

Le bourg, les hauteurs, les hameaux : trois marchés sur le même secteur

Treignac n’est pas un marché. Il y en a trois, et ils ne bougent pas ensemble.

Le bourg. Les maisons en terrasses au-dessus de la Vézère, la petite cité de caractère, les commerces, les écoles et les médecins à pied. L’acheteur est souvent là pour y vivre à l’année, parfois pour une retraite sans voiture. Ce qui se discute ici : la mitoyenneté, le stationnement, l’absence de garage, l’humidité des rez-de-chaussée anciens.

Les hauteurs et les coteaux. On s’éloigne du bourg de quelques minutes et tout change : jardin, vue, calme absolu, mais voiture obligatoire pour aller chercher le pain. Beaucoup d’acheteurs cherchent exactement ce compromis : l’espace, et une maison déjà en état.

Les hameaux, et les communes autour. Là, on quitte Treignac : Affieux, Rilhac-Treignac, Veix, Peyrissac, Lestards sont des communes à part entière, et nous y travaillons aussi. Maisons isolées, dépendances, parfois plusieurs hectares de prairie et de bois. L’acheteur vient de loin, et c’est précisément ce qu’il cherche. Ce prix ne se compare pas à celui du bourg, ni dans un sens ni dans l’autre.

Il faut y ajouter deux marchés voisins, qu’on confond sans arrêt avec le nôtre. Le plateau d’abord : à Bugeat, à Pérols-sur-Vézère, à Toy-Viam, à Tarnac, on monte sur le plateau de Millevaches — Bugeat est à environ sept cents mètres d’altitude. L’hiver y est plus long, la saison de chauffe aussi, et les acheteurs ne sont plus les mêmes. L’axe de l’A20 ensuite : depuis la sortie de Seilhac, Tulle est à vingt minutes et Brive à trente, et l’on vend alors à des familles qui travaillent en ville. Même département, autre raisonnement.

Qui achète à Treignac aujourd’hui, et ce que ces acheteurs regardent en premier

Ceux qui viennent de loin. La région parisienne, le nord de la France, la Belgique, les Pays-Bas. Ils cherchent de la pierre, du terrain, du calme, à un prix qui leur paraît irréel. Ils ne visitent pas sur un coup de tête : ils lisent l’annonce en entier, plusieurs fois, et demandent par écrit ce que personne ne demande sur place — l’assainissement, le mode de chauffage, le déneigement, le débit, la distance réelle à la boulangerie. Une annonce de quatre lignes ne fait pas rouler quelqu’un une demi-journée. Quand ils ne peuvent pas descendre, nous visitons pour eux.

Ceux du pays. Familles qui s’agrandissent, jeunes ménages, exploitants. Ils connaissent la maison, le voisin et l’histoire du chemin. Avec eux, la discussion va droit au concret, et vite.

Ceux qui reviennent. Une maison de grands-parents, des étés d’enfance au lac des Bariousses. Ils achètent une résidence secondaire et deviennent, dix ans plus tard, des habitants à l’année.

Ce qu’ils regardent en premier, presque toujours : les photos, puis le chauffage et l’assainissement, puis l’accès en hiver. Le prix vient après. C’est ce qui explique qu’un bien honnêtement décrit et correctement estimé trouve preneur quand le même bien mal présenté reste en ligne.

Nous avons 56 ventes signées sur ce secteur, et des biens actuellement en ligne. C’est ce qui nous permet de vous dire, sans deviner, à quel prix un bien comparable est réellement parti — et non à quel prix il avait été affiché au départ.

Ce que vaut une estimation en ligne ici, et pourquoi elle se trompe

Une estimation en ligne fait pour l’essentiel deux choses : elle prend une moyenne de ventes autour de votre adresse, et elle la multiplie par la surface que vous avez déclarée.

Elle ne monte pas dans les combles. Elle ne sait pas si la charpente a travaillé. Elle ne lit pas le rapport du SPANC, ne regarde pas l’orientation de la façade, et ignore que le dernier bout de chemin est privé. Quand votre commune n’a pas assez de ventes récentes, elle va chercher les communes voisines — qui relèvent parfois d’un autre marché : le plateau d’un côté, l’axe de l’A20 de l’autre.

Elle se trompe donc dans les deux sens, et les deux coûtent cher. Trop haut, le bien sort au mauvais prix : les premières semaines sont celles où il est vu par les acheteurs déjà en veille sur le secteur, et passé ce moment il devient « la maison qui ne part pas », chaque visiteur arrivant avec une offre basse. Trop bas, vous laissez de l’argent sur la table et vous ne le saurez jamais.

Ce que nous faisons à la place : nous venons chez vous, et nous visitons tout, y compris ce qu’on ne montre pas d’habitude. Nous demandons le dernier avis de taxe foncière, les diagnostics s’ils existent, le rapport du SPANC, le relevé cadastral, les factures de travaux. Nous comparons avec des ventes réellement signées, pas avec des annonces en ligne. Et nous vous laissons trois chiffres écrits : le prix de mise en vente, la marge de négociation à prévoir, et votre net.

Le seul chiffre qui compte pour un vendeur : le net vendeur

Un vendeur ne dépense pas un prix affiché. Il dépense ce qui arrive sur son compte le jour de la signature. C’est le seul chiffre à regarder, et il se calcule à l’envers.

Le prix de nos annonces est un prix honoraires d’agence inclus ; l’annonce indique ensuite le montant des honoraires et le prix hors honoraires, pour que rien ne se cache dans le détail. Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, vous connaissez votre net dès le mandat. Ils ne sont dus que le jour de l’acte authentique, et seulement si la vente se fait.

Reste à retirer ce que beaucoup oublient :

• les diagnostics obligatoires, à la charge du vendeur ;
• le remboursement anticipé de votre prêt, le cas échéant : l’indemnité est encadrée par la loi et votre banque vous la chiffrera exactement ;
• les frais de géomètre si vous vendez une partie du terrain, ou si les limites ne sont pas établies ;
• l’impôt sur la plus-value, s’il y en a. La vente de votre résidence principale en est exonérée. Sinon, un abattement pour durée de détention s’applique : en l’état actuel des règles, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au terme de vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux au terme de trente ans. C’est le notaire qui calcule le montant exact et qui le retient.

Voilà pourquoi nous ne vous annoncerons pas le prix qui fait plaisir. Un prix de départ flatteur, suivi de deux baisses et d’une négociation, laisse toujours moins qu’un prix juste tenu jusqu’au bout. Nous vous disons franchement ce que vaut votre maison, et le chiffre que nous vous donnons au rendez-vous, c’est celui-là.