Acheter sur le plateau de Millevaches : ce qu’on ne vous dit pas avant l’hiver

En août, tout est facile : la lumière, le lac des Bariousses, la route qui remonte de Treignac par les Monédières. Ce n’est pas dans ce décor que la maison se révèle. Voici les questions que nous posons avant une offre.

Sept cents mètres d’altitude : ce que ça change concrètement pour une maison

Ici, l’altitude est une ligne de budget, pas un argument de brochure. Bugeat est à environ sept cents mètres ; Pérols-sur-Vézère, Gourdon-Murat, Toy-Viam et Tarnac sont sur le même plateau. Treignac, bâti au-dessus de la Vézère, est plus bas. Entre le bourg de Treignac et un hameau de Pérols, il y a une vingtaine de minutes de route — et deux hivers différents. Demandez l’altitude du bien, pas celle de la commune : sur le plateau, elle change d’un hameau à l’autre.

• L’étiquette énergétique. Le DPE part de données climatiques conventionnelles, qui dépendent de la zone et de l’altitude : la même maison ne sort pas la même étiquette à sept cents mètres qu’en fond de vallée.
• La couverture. Un toit d’ici prend la neige, le gel et le vent d’ouest : pour une véranda ou un carport de catalogue, demandez quelle charge de neige a été retenue. Le chaume, comme à Variéras, exige un couvreur spécialisé.
• L’exposition. Plein sud sur un coteau des Monédières, ou fond de vallon à l’ombre de novembre à février : ce n’est pas du confort, c’est du chauffage.

Le dernier kilomètre : route communale, déneigement, pente

Le dernier kilomètre décide plus d’achats — et plus de regrets — que la cuisine. Trois questions.

À qui appartient le passage ?

Une voie communale est entretenue par la commune. Un chemin rural lui appartient aussi, mais à son domaine privé : elle n’a pas d’obligation légale de l’entretenir. Un chemin d’exploitation est présumé appartenir aux riverains, qui l’entretiennent ensemble. Et si l’on passe chez le voisin, il faut une servitude écrite : trente ans d’habitude ne valent pas un titre. Demandez ce que dit l’acte. Un cas à part : un terrain enclavé, sans aucune issue sur la voie publique, a droit par la loi à un passage sur le fonds voisin — c’est le notaire qui dit si vous êtes dans ce cas, et à quelles conditions.

Qui déneige, et dans quel ordre ?

Aucune commune ne s’engage à tout dégager dans la matinée : les services passent par ordre de priorité — axes, bourg, école. Un hameau au bout de deux kilomètres de chemin passe après. Appelez la mairie avant l’offre.

Jusqu’où monte-t-on ?

Cent mètres de côte en terre, gelés un matin de février, ce n’est pas la même maison qu’en août. Regardez où l’on se gare quand il a neigé, jusqu’où monte le camion des ordures, et si une ambulance peut arriver. Puis mesurez les vraies distances : Treignac a des commerces, des écoles et des médecins sur place, Chamberet et Bugeat sont des bourgs de services, et Bugeat a une gare sur la ligne Limoges – Ussel.

Chauffage : ce que coûte vraiment un hiver ici, selon le mode de chauffage

Nous ne vous donnerons pas de montant : un hiver ne se chiffre pas sans connaître la maison, son isolation, son chauffage et le nombre de semaines où vous serez là. Mais les pièces qui le disent existent, et nous les demandons :

• les factures d’énergie des deux ou trois derniers hivers, telles quelles ;
• combien de stères de bois par hiver, et avec quel appareil ;
• pour les granulés, le nombre de sacs ou de tonnes, et le fournisseur qui livre jusque-là ;
• pour l’électricité, la puissance souscrite et un relevé sur une année complète.

Le bois est roi ici. Mais il demande quelqu’un pour l’allumer : une résidence secondaire a besoin, en plus, d’une chauffe qui se déclenche sans vous — au minimum un hors-gel. Convecteurs électriques et pierre non isolée font le pire couple du pays : invisible à la visite, lisible sur les factures. Et une pompe à chaleur perd du rendement quand il fait très froid, les jours où l’on en a besoin : demandez quel appoint est prévu.

Deux obligations à vérifier. Le ramonage : la réglementation impose au moins un passage tous les douze mois ; selon l’appareil et la quantité de bois ou de granulés brûlée, deux peuvent être exigés, dont un pendant la saison de chauffe. L’attestation du dernier passage se demande au vendeur, et votre assureur la réclamera. L’assurance : déclarez l’usage en résidence secondaire et lisez la clause d’inhabitation, car beaucoup de contrats réduisent ou suspendent certaines garanties au-delà d’un certain nombre de jours d’inoccupation consécutifs.

Eau et assainissement : réseau, source, puits, fosse

Le réseau public est courant dans les bourgs — Treignac, Bugeat, Chamberet, Seilhac. Demandez la dernière facture : un relevé haut sur une maison peu occupée signale une fuite qui dort.

Une source captée est fréquente ici, et souvent un atout, à deux conditions : que le captage soit sur la parcelle vendue — sinon il faut une servitude écrite dans l’acte, le notaire vous le confirmera — et que l’eau soit propre à la consommation. Une analyse se fait. Pour un puits ou un forage, sachez que tout prélèvement d’eau à usage domestique doit être déclaré en mairie : demandez la déclaration.

L’assainissement non collectif, enfin, est la règle plutôt que l’exception en rase campagne. Le contrôle du service public d’assainissement non collectif — le SPANC — est obligatoire pour vendre une maison non raccordée au réseau, et le document remis doit avoir moins de trois ans au jour de l’acte. Lisez-le en entier, pas seulement sa conclusion.

Le point décisif avant de faire une offre : si l’installation est déclarée non conforme, c’est l’acquéreur — donc vous — qui est tenu de faire réaliser les travaux dans l’année qui suit la vente. C’est une obligation, pas une recommandation : elle a sa place dans la discussion sur le prix. Là encore, aucun chiffre de notre part : faites faire une étude de sol et deux devis, et posez la question des aides à la communauté de communes et à l’agence de l’eau. Le SPANC contrôle par ailleurs les installations en place à une fréquence fixée par la collectivité, sans pouvoir dépasser dix ans.

Le débit internet, devenu le premier critère des acheteurs

La question est passée devant le nombre de chambres. Et le débit se vérifie à l’adresse exacte, jamais à la commune : dans le même hameau, deux maisons séparées de trois cents mètres ne sont pas raccordées de la même façon. L’Arcep met à disposition un outil public, « Ma connexion internet », qui donne adresse par adresse les technologies et les débits annoncés. Vérifiez-le pendant la visite, et demandez au vendeur un test sur sa propre ligne.

Le déploiement de la fibre se poursuit dans le département, mais il n’est ni homogène ni achevé. Ailleurs, il reste l’ADSL, la 4G fixe, le très haut débit par radio et le satellite : cela fonctionne, avec des limites de latence, de volume et de prix. Selon les années, un soutien public existe pour équiper un logement mal couvert : ces dispositifs s’ouvrent et se referment, demandez l’état du jour à la mairie ou au département avant de compter dessus.

La couverture mobile, elle, se teste pièce par pièce et au bout du chemin. Pensez enfin aux coupures de courant, qui arrivent l’hiver sur les lignes de plateau : une box sans électricité ne sert à rien.

Taxe foncière, taxe d’habitation sur résidence secondaire, entretien

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1ᵉʳ janvier, quel que soit l’usage du bien. Demandez le dernier avis : il donne le montant réellement payé, mais aussi les parcelles, leur surface cadastrale et leur nature. S’il y a des prairies ou des bois, une seconde ligne apparaît — la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Les taux étant votés localement, le montant payé par le vendeur est la seule indication fiable.

La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle subsiste pour les résidences secondaires : un logement meublé dont vous avez la disposition et qui n’est pas votre habitation principale y est soumis. La majoration dont on entend parler n’est possible que dans les communes inscrites sur une liste fixée par décret, et cette liste est revue : demandez à la mairie si la commune est concernée, et regardez le dernier avis du vendeur — une majoration y apparaîtrait. Les ordures ménagères, elles, se paient par une taxe adossée à la taxe foncière ou par une redevance facturée à part, selon la communauté de communes — et notre secteur en compte plusieurs : demandez laquelle s’applique à cette commune-là.

L’entretien n’apparaît sur aucun avis d’imposition, et c’est le seul poste qui ne baisse jamais : tonte de mai à septembre — un pré ne se tond pas comme un jardin de lotissement —, élagage, gouttières, ramonage, hors-gel, relève du courrier, passage après une tempête. À distance, il faut un voisin, une entreprise, ou les deux. Chiffrez-le avant d’acheter : c’est annuel, comme une taxe.

La revente, enfin, se prépare à l’achat : la plus-value d’une résidence secondaire est imposable, l’exonération réservée à la résidence principale ne s’y appliquant pas. Un abattement pour durée de détention existe — l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au terme de vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux au terme de trente ans. C’est le notaire qui calcule.

Le bon moment pour visiter, et le bon moment pour acheter

Visitez au moins une fois hors saison. En février, le chemin est gelé, le vallon est à l’ombre dès le milieu de l’après-midi, la maison met du temps à chauffer. Si vous ne pouvez pas venir l’hiver, demandez des photos sous la neige — le vendeur en a — et demandez-nous d’y passer : nous sommes installés ici, à Treignac.

Servez-vous du temps qui vous est donné. L’acquéreur d’un logement dispose d’un délai de rétractation de dix jours, qui court du lendemain de la notification du compromis, sans avoir à se justifier ; et lorsque la vente est conditionnée à l’obtention d’un prêt, la loi interdit de vous laisser moins d’un mois pour l’obtenir. Revenez sur place, faites venir un couvreur, relisez le rapport du SPANC, et demandez un certificat d’urbanisme si vous avez un projet — véranda, grange à aménager, terrain à diviser.

Quant au moment d’acheter, voici ce que nous constatons ici : les visites se concentrent sur la belle saison, et c’est là qu’il y a le plus de monde sur un même bien — et le moins d’informations sur la maison. En automne et en hiver, il y a moins de candidats et la maison se montre telle qu’elle est. Nous avons des biens en ligne et 56 ventes signées sur le secteur : les maisons qui trouvent preneur le plus vite sont toujours les mêmes — saines, bien exposées, au bout d’un accès praticable.

Un dernier mot : les acheteurs les plus heureux que nous accompagnons sont ceux qui ont choisi le bon endroit, pas la plus belle maison. Passez une journée sans visiter, du lac des Bariousses aux Monédières. Le reste — toiture, fosse, débit —, c’est notre travail.